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“舊改”大幕拉開 惠及上億人

不僅改造老舊小區“面子”,翻新樓體,完善水電氣路;還兼顧“里子”,彌補公共服務短板

河北省唐山市去年年初啟動老舊居民小區改造工程,為老舊居民樓更換管網,墻體加裝保溫層,樓頂加蓋防曬防雨頂棚。這是改造完工的小區住宅樓。(楊世堯攝)

2019年5月14日,江蘇海安高新區中心街道一老舊小區改造工程正在緊張施工中,施工人員正在對外墻面進行刷新。(翟慧勇攝)

永慶坊,廣東省廣州市原來的一條破舊老街。沒有大拆大建,而是經過一番“繡花功夫”的舊城改造,老街巷成了有人氣的懷舊“網紅地”。過去,類似的舊城改造案例還有不少,他們大多是有著歷史文化風貌的街區,但在城市里畢竟是少數。現在,這項關系民生改善、城市更新的項目將推向全國。

不久前召開的國務院常務會議部署推進城鎮老舊小區改造工作,將涉及全國居民上億人。老舊小區改什么?怎么改?將帶來哪些影響?記者進行了采訪。

一舉多得惠民之策

——既是民生工程,也是促消費、穩投資的舉措,還將促進城市更新

人們俗稱的“老破小”,將是本次改造的重點。

住房和城鄉建設部副部長黃艷介紹,城鎮老舊小區指的是建造時間比較長,市政配套設施老化,公共服務缺項等問題比較突出的居住小區。通過調研和試點情況來看,這些小區可能已經建成了20年以上,經過初步摸查,各地上報需改造的城鎮老舊小區17萬個,涉及居民上億人。

目前,老舊小區幾類問題比較突出。

一是管網破舊,上下水、電網、煤氣、光纖,這些設施要么缺失,要么老化嚴重,老百姓反映非常強烈。

二是公共服務缺失,這些小區建造時間較早,文化娛樂、健身、機動車和非機動車存放不便等問題凸顯。尤其是現在很多老舊小區居民老齡化程度較高,對電梯等設施的呼吁由來已久。

三是沒有物業管理,公共環境普遍較差。包括道路破損、秩序混亂、私搭亂建等,這些問題直接影響到小區居民的生活感受。

2017年底,住房和城鄉建設部在廈門、廣州等15個城市啟動城鎮老舊小區改造試點,截至2018年12月,試點城市共改造老舊小區106個,惠及5.9萬戶居民。“試點城市的實踐證明,城鎮老舊小區改造花錢不多,惠及面廣,不僅幫助居民改善了基本居住條件,切實增強了人民群眾的幸福感、獲得感、安全感,也是擴大投資激發內需的重要舉措。”黃艷說。

在國務院發展研究中心研究員任興洲看來,實施城鎮老舊小區改造是出于現實的需要,有著多重重要意義。“今年政府工作報告中,就部署了城鎮老舊小區改造的工作。這首先有助于解決百姓的民生問題。近年來居民生活水平提高了,但是城市大量老舊住房存在著設施不足、功能不全等諸多短板。”

任興洲對本報記者說,在解決民生問題的同時,老舊小區改造還能擴大消費,帶動居民戶內改造,適應人們消費升級的需求。同時,從水電氣路設施到停車場、電梯等的建設,將帶動不小的投資,繼而拉動鋼材、水泥、玻璃、電纜、工程機械等工業品的市場需求。此外,從城市化發展的角度看,老舊小區改造也能促進城市的更新和功能提升,改善過去外觀上樓宇林立,但內部功能不健全的狀況。從國際經驗看,城市更新也是城市發展到一定階段面臨的需要。

就投資而言,國務院參事仇保興此前撰文指出,據初步估算中國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可高達4萬億元,如改造期為5年,每年可新增投資約8000億元以上。

不止是樓體翻新

——保基本、提升類、公共服務類,菜單選項很多元,小區居民協商著辦

中國地域廣大,發達和欠發達地區,東部、中部、西部和東北地區城鎮老舊小區改造的條件有差異,群眾訴求也不一樣,改造工作如何推開?

“中央層面做好政策的頂層設計,確定改造范圍的原則,具體規定各地要因地制宜制定。”黃艷說。對改造內容,目前可初步分成保基礎、提升類和完善社區公共服務三類。

保基本的配套設施——比如和居民生活直接相關的水、電、氣、路等市政基礎設施的維修完善等。今年住建部還指導各地開展垃圾分類,把相關設施的配套也作為保基本的內容。北方地區則可能還要對供暖設施進行修繕。

提升類的基礎設施——包括小區電梯、停車場、活動室、物業用房等公共活動場地,有條件的地方可以配建。隨著生活水平的提高,居民的訴求也會再提高,當前也鼓勵在改造中建設一些提升類的基礎設施。

完善公共服務類——包括完善社區的養老、撫幼、文化室、醫療、助餐、家政、快遞、便民、便利店等設施。這些內容將完善社區基本公共環境,屬于非公益化或半公益化、市場化的選項。

目前已有河北省、廣州市等地區公布了老舊小區改造相關的計劃。例如,《廣州市老舊小區改造三年(2018-2020)行動計劃》提出,廣州市將于2020年前完成779個老舊小區改造,并明確小區公共部分和房屋建筑本體共用部位60項改造內容,具體“改不改”“改什么”“怎么改”充分尊重居民意愿。

記者了解到,當前正在實施改造或已經完成改造的小區,一般會按小區實際需求列出清單,讓居民進行勾選,在居民意愿基礎上,從最迫切最亟須完善的問題開始,逐步改善小區環境。這也意味著老舊小區改造是一項復雜的系統工程,尤其需要小區居民的協商和共識,也對基層統籌協調能力提出了要求。

“老舊小區改造的確面臨一些現實的問題,不過從已經試點的城市實踐來看,向居民解釋清楚改造的意義、目的、要求和條件,大家是能夠接受的。”任興洲說,從小區的建設、改造到后續的管理維護,老舊小區改造是一項系統工程。從全國來看,其實施落地一定不是“一刀切”,而是一個地方一個辦法,甚至一個小區一個做法,鼓勵在合法合規范圍內探索創新方式。

“眾人拾柴”助推改造

——“居民出一點、社會支持一點、財政補助一點”,多渠道籌措資金,更多投融資創新在路上

老舊小區改造中,有一個關鍵問題——錢從哪來?

“居民出一點、社會支持一點、財政補助一點”,黃艷說,當前正推動多渠道籌措資金。但是改造的費用、今后運營的費用、給社區居民提供城市公共服務和社區公共服務供給的費用加起來,資金需求總規模是非常大的。

各方力量如何在資金問題上“各盡其能”?在任興洲看來,需要將老舊小區改造的內容分分類,并按照不同的改造事項確定資金來源。任興洲說,基礎類的設施,比如水、電、氣、路、管網等改造項目,是市政基礎設施的組成部分,應主要由政府資金來承擔;提升類的設施,比如加裝電梯等,則可由政府補助一部分,小區居民分攤一部分,根據各小區實際條件來安排;增加功能型的,比如養老、托幼、助餐、醫療、物業等,則可引入市場化機制,由社會資金投資和運營。同時,也可將一些小區的公共維修基金盤活運用起來。仇保興指出,中國尚有約5000億元住房公共維修基金沉淀在各級財政和房管局賬戶中。

從一些地區的實踐來看,不同來源的資金各自承擔著不同的改造內容。例如河北省《老舊小區改造三年行動計劃(2018-2020年)》顯示,將對5739個老舊小區進行改造,共需改造資金129.6億元。其中,社會可籌集資金約11.7億元,包括市政專營單位可籌集資金約6.5億元,主要承擔水、電、氣、暖、信地下管網改造、線路整理等;小區原產權單位可籌集資金約5.2億元,主要承擔“三供一業”分離小區改造。居民個人可籌集資金約5.6億元,主要用于屋面、樓道、單元門禁等建筑物本體改造。其余112.3億元由市、縣兩級財政籌集,主要負責老舊小區安全設施、居住功能完善及環境整治等改造項目。

這是否意味著財政仍然挑大頭?國務院常務會議專門指出,要創新投融資機制。今年將對城鎮老舊小區改造安排中央補助資金。鼓勵金融機構和地方積極探索,以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持。運用市場化方式吸引社會力量參與。據了解,各地將圍繞這一命題展開探索,但需注意讓機制可持續,同時防范風險,防止增加地方債務。

伴隨城鎮老舊小區改造的升溫,許多人關心這對住房市場會有什么影響?任興洲說,老舊小區改造完善了設施、提升了功能,補上了一些短板,將明顯提升存量住房的質量,有利于促進存量住房的居住、交易和周轉,進而促進居民改善型需求的釋放,利于形成二手房市場和新房市場的良性循環,總體對住房市場的健康發展是有利的。當然,老舊小區改造主要面向2000年以前建造的房屋,主要目的是提升居民居住水平,對房地產市場不會產生太大的影響。

編輯:滕娟
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